Признание выручки при продаже недвижимости на стадии строительства в ОАЭ

Признание выручки от продажи недвижимости на стадии строительства является одной из наиболее сложных областей бухгалтерского учёта для застройщиков, работающих в Дубае и других эмиратах ОАЭ. Финансирование проектов, как правило, осуществляется за счёт сочетания авансовых платежей покупателей, размещённых на эскроу-счётах, и банковского проектного финансирования, а строительство охватывает несколько отчётных периодов.

Ключевая задача бухгалтерского учёта заключается в определении того, когда и как следует признавать выручку в соответствии с МСФО:

с течением времени, по мере хода строительства, или
в определенный момент времени, при передаче готового объекта недвижимости.

Нормативно-правовая база и договорные отношения в ОАЭ

Договоры купли-продажи объектов на стадии строительства (SPA)

В ОАЭ продажи на стадии строительства регулируются нормативными актами на уровне эмирата (например, Земельным департаментом Дубая / RERA) и оформляются договорами купли-продажи (SPA), зарегистрированными в соответствующем земельном органе.

Ключевые характеристики SPA при продажах на стадии строительства в ОАЭ включают:

в SPA указывается конкретный объект (номер объекта, план этажа, площадь);
покупатели вносят поэтапные платежи на эскроу-счёт конкретного проекта;
право покупателя на отзыв после регистрации SPA ограничено, за исключением ограниченных обстоятельств (существенное нарушение со стороны застройщика, длительные задержки или расторжение с разрешения регулирующего органа);
право собственности переходит только после завершения проекта и его регистрации.

Эти особенности имеют решающее значение при применении МСФО (IFRS) 15.

Эскроу-счёта и их значение для бухгалтерского учёта

Эскроу-счёта являются обязательными для проектов на стадии строительства в Дубае и некоторых других эмиратах. Средства покупателей:

остаются юридически обособленными;
высвобождаются только в соответствии с этапами строительства или по завершении строительства;
часто передаются в залог кредитору по проектному финансированию.

Хотя эскроу-счёта не определяют непосредственно признание выручки, они играют ключевую роль в:

ограничении прав покупателя на расторжение договора; и
увязке платежей покупателей с ходом строительства.

Применение МСФО (IFRS) 15 к продажам недвижимости на стадии строительства в ОАЭ

МСФО (IFRS) 15 вводит пятиступенчатую модель признания выручки. Для SPA при продажах на стадии строительства в ОАЭ первые четыре шага, как правило, являются простыми.

Шаг 1 — Идентификация договора

Зарегистрированный SPA:

имеет юридическую силу;
имеет коммерческий смысл; и
обеспечивает высокую степень вероятности получения оплаты благодаря механизмам эскроу.

Шаг 2 — Идентификация обязательств к исполнению

Обязательство застройщика к исполнению заключается в строительстве и передаче покупателю определенного объекта недвижимости.

Объект недвижимости:

прямо указан в SPA;
не является серией отдельных товаров или услуг;
поставляется как единый комбинированный результат.

Соответственно, SPA обычно содержит одно обязательство к исполнению.

Шаг 3 — Определение цены сделки

Цена сделки, как правило:

фиксированной, определяемой на основе площади объекта и цены за квадратный фут/метр;
подлежит лишь незначительным корректировкам после завершения строительства (например, допуску по площади).

В большинстве SPA ОАЭ изменчивость цен ограничена, и цена сделки может быть надежно определена в момент заключения договора.

Шаг 4 — Распределение цены сделки

Поскольку SPA содержит одно обязательство к исполнению, распределение не требуется.

Шаг 5 — Признание с течением времени или в определенный момент

Ключевое суждение содержится в шаге 5: следует ли признавать выручку с течением времени или в определенный момент.

Согласно МСФО (IFRS) 15.35, выручка признается с течением времени, если выполняется любой из следующих критериев.

Оценка критериев МСФО (IFRS) 15.35 в контексте ОАЭ

МСФО (IFRS) 15.35(a): Одновременное получение и потребление

Этот критерий не выполняется при продаже недвижимости на стадии строительства, поскольку покупатели не получают выгоды во время строительства. Актив является незавершенным и непригодным для использования.

МСФО (IFRS) 15.35(b): Клиент контролирует актив по мере его создания

Контроль означает возможность:

направлять использование актива; и
получать практически все оставшиеся выгоды.

При строительстве на стадии реализации в ОАЭ:

право собственности переходит только после завершения строительства;
физическое владение осуществляется только при передаче;
покупатели не могут руководить строительством или изменять порядок использования актива.

Хотя покупатели могут уступать свои права по SPA или получать выгоду от изменения рыночных цен, эти факторы не представляют собой контроль над строящимся активом.

Соответственно, критерий МСФО (IFRS) 15.35(b) не выполняется.

МСФО (IFRS) 15.35(c): Отсутствие альтернативного использования + обеспеченное право на оплату

Этот критерий весьма актуален в ОАЭ.

Отсутствие альтернативного использования

SPA определяют конкретный объект, одобренный земельным органом. Застройщики не могут заменить или перенаправить объект без разрешения регулирующих органов.

Таким образом, актив не имеет альтернативного использования.

Обеспеченное право на оплату

В соответствии с правилами ОАЭ в отношении строительства на стадии реализации:

покупатели не могут свободно расторгнуть зарегистрированные SPA;
расторжение обычно требует участия регулирующих органов;
во многих случаях застройщик имеет право удержать часть платежей или возместить затраты в случае расторжения.

Эти правовые гарантии дают застройщику обеспеченное право на оплату выполненной к настоящему моменту работы, даже если договор расторгнут.

Соответственно, оба условия МСФО (IFRS) 15.35(c) выполнены.

Вывод: Признание выручки с течением времени

На основании приведенного выше анализа застройщики в ОАЭ обычно приходят к выводу, что выручка от продажи недвижимости на стадии строительства должна признаваться с течением времени по мере хода строительства.

Этот вывод отражает:

ограниченные права покупателя на расторжение;
отсутствие альтернативного использования актива; и
обеспеченные права на оплату.

Измерение прогресса на пути к завершению

Ресурсный метод (затраты к затратам)

В практике ОАЭ прогресс чаще всего измеряется с помощью ресурсного метода, основанного на понесенных затратах по отношению к общим ожидаемым затратам:

Стадия завершения = Затраты, понесенные на дату / Общие ожидаемые затраты на строительство

Исключено из базы затрат:

затраты на приобретение земли;
премии за аренду земли;
инфраструктурные или социальные объекты, не переданные покупателям.

Изменения в оценках

Изменения в строительных бюджетах, не являющиеся результатом ошибок, учитываются перспективно как изменения в бухгалтерских оценках без ретроспективного пересчёта выручки.

Взаимодействие с экономией на процентах по эскроу-счётам

Если остатки на эскроу-счётах снижают затраты на финансирование проекта:

экономия на процентах рассматривается как дополнительное вознаграждение в соответствии с МСФО (IFRS) 15;
признается в соответствии с ходом строительства;
представляется последовательно с выручкой от продажи недвижимости.

Это обеспечивает соответствие между экономической сущностью и финансовой отчётностью.

Практические соображения для застройщиков ОАЭ

Для успешного внедрения необходимо:

надежные финансовые модели на уровне проекта;
координация между финансовыми, проектными и юридическими службами;
постоянный мониторинг хода строительства и движения средств по эскроу-счётам;
хорошо документированная учётная политика, согласованная с местным законодательством.

Заключительные замечания

На рынке недвижимости ОАЭ признание выручки от продаж на стадии строительства определяется нормативными гарантиями, механизмами эскроу и ограниченными правами покупателя на расторжение. При правильном анализе в соответствии с МСФО (IFRS) 15 эти факторы обосновывают признание выручки с течением времени, обеспечивая достоверное отражение экономических результатов на протяжении всего жизненного цикла строительства.